我国商品房价格影响因素实证分析▲基金项目：本文是甘肃省教育厅研究生导师项目的主要研究成果，项目编号：1109-06◆：F293文献标识码：A内容摘要：本文以1990-2010年的统计数据为依据，通过逐步最小二乘回归法建立了商品房价格的多元回归模型，并检验其有效性，证实了广义货币供应量M2、城镇住房土地供应量及保障性住房建设与商品房价格存在稳定的函数关系，并以此为据提出了有效控制商品房价格的政策建议。关键词：商品房价格货币供应量保障性住房1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》即23号文件的出台，宣告全面住房商品化的开始。城市住房制度的改革改变了以往单一的住房供给主体，促进了房地产业的发展，为城市居民提供了更多的选择，改善了居住条件。然而过渡依赖市场供给的住房制度也带来了商品房（本文的商品房指由市场提供的城镇居民住宅用房）价格的过快上涨。1998年全国商品房平均价格（本文采用全国商品房平均价格来反映商品房价格的变化）是2063元/平方米，2001年为2170元/平方米，这一时期全国商品房平均价格的增长幅度不是非常大。然而从2001年开始全国商品房平均价格快速攀升，到2007年全国商品房的平均价格为3864元/平方米，远远大于前一时期的增速。虽然在这一时期城镇居民人均收入也有一定程度的增长，但平均房价收入比的数值不断增大，2006年为9.71，2007年为10.63，部分城市例如北京在2009年这一数值竟高达23.53（吕江林，2010），远高于国际公认的合理水平。针对这一现象政府在2005-2007年连续出台政策对商品房价格进行调控，以期抑制其过快增长，加上受到2008年全球次贷危机的影响，2008年全国商品房价格为3800元/平方米，相比2007年下降了2%，同时成交量下降，为此政府又出台了相关的扶持政策来刺激房地产业的复苏。然而2009年随着经济的市场形势的逐步好转，商品房价格又重现了快速攀升的势头，2009年相比2008年全国商品房平均价格增长率为23.5%，紧接着政府又不得不从2009年12月份重新制定政策以抑制商品房价格快速上涨的势头。2010年政府开始了新一轮的房地产调控，2010年1月出台了“国十一条”，要求二套房的首付不得低于40%；2010年4月，出台“新国十条”，要求二套房贷首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，部分地区可暂停发放三套房贷，外地购房受到限制等；2010年9月出台了“国五条”，首套房贷不分大小均要求首付不得低于30%；二套房贷首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套房和外地购房全部停发房贷；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。总的来看，从1998年至今，商品房的价格虽然随着政府政策的调整出现了一定程度的调整，但总的上涨趋势并没有发生明显的改变。文献回顾对于商品房价格的研究主要集中在两个方面：我国商品房的价格是否存在泡沫；如何有效的抑制商品房价格的过快上涨。对于这两个问题研究者分别从不同的角度进行了论述。吕江林（2010）通过对35个成市房价收入比的分析认为我国的商品房价格存在泡沫，但不能采用过激的手段对房价进行调控，可以通过信贷政策、土地政策和财政政策和收入政策对来挤压泡沫使商品房价格适度下降。余力（2010）等人认为流动性的过剩引起了包括商品房在内的资产价格的快速上涨，因此需要依据经济总量和增长速度适度的控制流动性过剩，以此降低通货膨胀的压力。蔡继明、程世勇（2010）认为政府对土地的垄断造成了高地价，从而导致房地产市场泡沫，需要改变目前政府双向垄断的土地交易市场，从而降低土地价格。魏津瑜、袁婷（2010）认为政府的调控政策是有效的，并认为一方面城市人口的增长和投机需求等因素增加了对于商品房的需求，另一方面土地价格和建造成本等因素影响了供给，从而影响了商品房的价格，因此可以从供给和需求两方面出发对宏观政策进行调整，从而影响商品房价格。贺晨（2009）通过计量的方法证实了商品房价格和货币供应量之间存在因果关系，并认为过高的货币供应量引起了商品房价格的上涨，宏观政策的调整能够影响商品房的价格。陈酉谊（2009）认为加大保障性住房建设，完善保障性住房制度能够引起商品房价格...