肥城市人民政府肥政发〔2010〕12号关于加强社区物业管理工作的意见各乡镇人民政府、新城街道办事处，市高新区，市政府有关部门、有关直属机构，市属以上驻肥有关单位：为进一步加强社区物业管理工作，理顺管理体制，完善长效管理机制，提升城市管理水平，不断改善人居环境，推进和谐肥城建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律法规规定，结合我市实际，提出以下意见。一、充分认识加强社区物业管理工作的重要意义物业管理是城市管理和社区建设的重要组成部分，关系广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐肥城有着重要意义。近年来，随着我市城市化进程的不断加快，物业管理工作稳步发展、日趋规范，在城市管理中发挥了重要作用。但是，由于我市社区物业管理工作起步较晚以及体制、机制等方面的原因，在物业管理方面还存在一些亟需解决的问题。一是开发遗留问题比较突出。存在房屋质量差、配套设施设备不健全、权属关系不明确、开---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---发商承诺不兑现等问题，直接引发了物业纠纷。二是物业服务不规范。部分物业企业服务意识不强，管理不到位，个别企业存在违规收费现象，物业服务行为有待于进一步规范。三是业主自治制度落实不到位。大多数住宅小区未成立业主大会和业主委员会，业主与物业企业、社区、街道之间缺少沟通途径，业主和物业企业的合法权益难以得到有效维护，物业纠纷难以得到及时有效处理。四是专营设施设备产权关系没有理清。专业经营单位没有履行好专业经营设施设备的建设维护责任，导致开发企业或物业企业违规加收损耗，形成高价水电费用。五是物业管理综合管理机制尚未建立。物业管理工作还没有纳入乡镇（街道）的综合管理，物业企业与社区、乡镇（街道）关系不顺，相关职能部门职责不明确，工作不到位。解决这些问题，提升物业管理水平是我们面临的一项重要任务。各乡镇（街道）、各有关部门（单位），要从全面落实科学发展观、构建和谐社会的高度，充分认识加强社区物业管理工作的重要性，按照“理顺体制，明确责任，严格监管，规范运行”的原则，采取有力措施，破解管理难题，健全长效机制，不断扩大社区物业服务覆盖范围，努力提高社区物业管理整体水平。二、规范房地产开发建设行为（一）完善规划会审制度。市建设、规划部门对住宅小区开发建设实行全过程监管。在进行规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求物业管理等职能部门和专业经营单位的意见。小区内各类配套---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---建筑与设施设备，要严格按照住宅小区控制性详细规划和国家、省、市有关标准进行规划、设计，按照规定比例配备物业服务用房、城管执法、治安管理等政务管理用房。其中，住宅小区内的专业经营设施设备，要由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。（二）落实住宅项目竣工综合验收制度。开发项目竣工后，开发建设单位必须依法进行项目综合验收。各职能部门、专业经营单位，根据规划会审的要求，分别出具鉴定意见和竣工验收结论，并建立责任追究制度。经综合验收合格的，方可交付使用。综合验收合格的成片开发项目，其有关的基础设施、配套公用设施及供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，移交给专业经营单位。（三）规范房地产销售管理。开发建设单位在申请办理商品房预（销）售许可证或者商品房现售前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报市房管部门备案，并将上述资料和物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容作为商品房买卖合同约定的内容。（四）建立物业质量保修金制度。开发建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向市房管部门设立的账户交存物业质量保修金，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。市房管部门应当对物业...